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一、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基礎(chǔ)知識

（一）什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？其主要收益來源是什么？

REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動性較強的上市證券的標準化金融產(chǎn)品。

簡單來說，REITs通過募集眾多投資者的資金，用于投資不動產(chǎn)資產(chǎn)來獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對中等風險、中等收益的特征。

2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確要求在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs或公募REITs）試點工作，也代表著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式起步。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。

（二）推進基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點有何重要意義？

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補當前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項目資本金，降低債務(wù)風險，是穩(wěn)投資、補短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機制，降低實體經(jīng)濟杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點區(qū)域和行業(yè)范圍有何要求？

1.全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。重點支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長三角一體化發(fā)展、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項目。

2.試點主要包括下列行業(yè)：交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房，探索在水利設(shè)施、旅游基礎(chǔ)設(shè)施等其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與股票有何不同？

如果說股票是“公司上市”后發(fā)行的有價證券，公募REITs可以被形象地理解為“資產(chǎn)上市”后發(fā)行的有價證券。投資人通過持有REITs基金份額，間接成為了基礎(chǔ)設(shè)施項目的“股東”，且基金上市之后也會有交易報價，與股票投資有異曲同工之妙。

不同于股票，公募REITs具有以下特點：首先，公募REITs市場波動相對較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運營穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，現(xiàn)金流預期相對明確，單位價值波動性原則上相對有限。其次，公募REITs收益的增長空間相對有限。從物業(yè)運營角度來看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長或維持持續(xù)性高增長的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機制相較股票更為嚴格。

（五）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與債券有何不同？

一方面，公募REITs沒有固定利息回報，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來的份額價值提升預期，會有一定的變動。另一方面，公募REITs本息沒有主體信用擔保，依賴于資產(chǎn)本身的運營。因此，受基金管理人及資產(chǎn)運營管理機構(gòu)能力的影響，存在由于運營等因素造成單位價值下跌的風險。

（六）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs與普通公募基金有何不同？

不同于普通公募基金，公募REITs具有以下特點：一是資金投向不同。公募REITs產(chǎn)品以擁有持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營現(xiàn)金流的一個或數(shù)個基礎(chǔ)設(shè)施項目作為底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，而普通公募基金主要投資標的為分散化配置的股票、債券等。二是收益來源不同。公募REITs收益來源主要為底層資產(chǎn)經(jīng)營收益和物業(yè)資產(chǎn)增值收益，而普通主動型公募基金除股息、利息收益外，還包括通過靈活調(diào)整投資組合獲取的資本利得，指數(shù)型公募基金的收益情況則取決于指數(shù)表現(xiàn)。三是產(chǎn)品定位不同。公募REITs借助發(fā)行人、管理人在基礎(chǔ)設(shè)施項目運營及投資管理領(lǐng)域的專業(yè)優(yōu)勢及資源積累，通過運營維護基礎(chǔ)設(shè)施項目，來獲得基金價值的不斷提升，而普通主動型公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產(chǎn)，實現(xiàn)投資收益。

（七）如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號），基礎(chǔ)設(shè)施項目預計未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預計年度可分配現(xiàn)金流/目標不動產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測算是在預測的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預測現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項目時，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個指標，因為現(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項目類型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項目類型一般可以分為兩類，一類是經(jīng)營權(quán)類的項目（比如收費公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等）。特別的，對于基礎(chǔ)設(shè)施項目類型為經(jīng)營權(quán)的項目，由于經(jīng)營權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項目價值逐年下降，到期可能趨于零的風險，因此經(jīng)營權(quán)類項目基金分紅中包含對投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項目。

二、理性參與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資

（一）近期，交易所市場個別基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs價格漲幅較大。對投資者來說，公募REITs二級市場價格持續(xù)上漲有何風險？

與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值為定價基礎(chǔ)，將運營產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（如項目租金、垃圾處理費等）作為主要回報來源，隨著交易價格上漲，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤價3.682元進行測算，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將由發(fā)行時的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風高溢價買入公募REITs產(chǎn)品，將面臨投資回報大幅下降的風險。

（二）針對公募REITs二級市場交易價格風險，基金管理人及交易所采取了哪些投資者保護措施？

針對近期個別公募REITs產(chǎn)品漲幅較大的情況，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs已披露關(guān)于溢價風險的提示性公告，短期漲幅較大的產(chǎn)品已分別于2月9日、14日和15日向交易所申請了停牌。針對公募REITs市場運行情況，深交所后續(xù)將嚴格按照《證券投資基金上市規(guī)則》《交易規(guī)則》和《公開募集證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》相關(guān)要求，持續(xù)加強交易監(jiān)測，督促市場主體充分信息披露，多措并舉加強投資者教育，引導投資者理性參與，避免盲目跟風交易，切實維護公募REITs市場平穩(wěn)運行。

（三）投資者應(yīng)當如何理性看待公募REITs投資？

公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發(fā)行價上漲存在一定業(yè)績支撐，但投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。境內(nèi)公募REITs市場剛剛起步，市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不熟悉。投資者應(yīng)警惕部分產(chǎn)品交易價格可能存在非理性上漲，切勿跟風炒作，避免高溢價買入相關(guān)REITs份額造成投資損失。建議投資者基于理性分析判斷，根據(jù)未來分紅預期，合理評估REITs投資價值，樹立理性投資理念。對于廣大投資者來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”。

（四）投資者應(yīng)當如何看待公募REITs部分戰(zhàn)略投資者限售份額解限安排？

基礎(chǔ)設(shè)施項目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方，以及符合網(wǎng)下投資者規(guī)定的專業(yè)機構(gòu)投資者（簡稱其他戰(zhàn)略投資者），可以參與戰(zhàn)略配售。其中，其他戰(zhàn)略投資者持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于12個月。2021年6月21日，全市場首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs順利上市，其他戰(zhàn)略投資者認購份額占發(fā)售總份額的比例在15%-52%之間。2022年6月20日，上述其他戰(zhàn)略投資者持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期滿12個月，符合解除限售條件?？紤]到資本市場對于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品部分戰(zhàn)略投資者限售份額解限后二級市場價格出現(xiàn)一定波動。建議投資者密切關(guān)注基金管理人在限售解除前披露的解除限售安排公告，了解相關(guān)戰(zhàn)略投資者解限份額、流通安排等情況，理性看待公募REITs投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。

三、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金發(fā)售

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)售流程是怎樣的？

基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的發(fā)售，分為戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下詢價并定價、網(wǎng)下配售、公眾投資者認購等環(huán)節(jié)。基金管理人或財務(wù)顧問通過向網(wǎng)下投資者以詢價的方式確定基礎(chǔ)設(shè)施基金認購價格后，投資者按照確定的認購價格參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認購。

（二）投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認購的方式包括哪些？

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額認購的方式有三種，分別為戰(zhàn)略投資者配售、網(wǎng)下投資者配售和公眾投資者認購。

（三）投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資有準入條件嗎？

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金投資無準入條件要求，但普通投資者在首次認購或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額前，應(yīng)當通過基金銷售機構(gòu)或證券公司等以紙質(zhì)或者電子形式簽署風險揭示書，確認了解基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品特征及主要風險。

（四）如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行價格？

公募REITs發(fā)行價格不是1元/份，而是根據(jù)詢價情況市場化定價。公募REITs的發(fā)行價格受到基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、發(fā)行份額等因素影響。投資者應(yīng)綜合比較各項目基礎(chǔ)設(shè)施項目評估價值、實際募集總規(guī)模（即發(fā)行份額乘以發(fā)行價格）、運營管理機構(gòu)能力、未來現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策，不同項目發(fā)行價格的絕對值大小本身并不具備可比性。

（五）投資者應(yīng)使用什么賬戶參與基礎(chǔ)設(shè)施基金認購？

投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場內(nèi)認購的，應(yīng)當持有中國結(jié)算深圳人民幣普通股票賬戶或封閉式基金賬戶（統(tǒng)稱場內(nèi)證券賬戶）；投資者參與基礎(chǔ)設(shè)施基金場外認購的，應(yīng)當持有中國結(jié)算開放式基金賬戶（即場外基金賬戶）。

基礎(chǔ)設(shè)施基金上市后，投資者使用場內(nèi)證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內(nèi)交易；使用場外基金賬戶認購的基金份額，應(yīng)先轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)后，才可參與場內(nèi)交易。

（六）公眾投資者如何認購基礎(chǔ)設(shè)施基金？

募集期內(nèi)，公眾投資者可以通過場內(nèi)證券經(jīng)營機構(gòu)或基金管理人及其委托的場外基金銷售機構(gòu)認購基金份額。公眾投資者的認購方式與現(xiàn)行LOF基金認購方式一致。公眾投資者中的普通投資者在首次認購或買入基金份額前，應(yīng)當簽署風險揭示書。

（七）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs公眾投資者配售規(guī)則是什么？

一般情況下，根據(jù)公募REITs《基金份額發(fā)售公告》，若公眾投資者在募集期內(nèi)有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售，即在基金募集期內(nèi)，公眾投資者有效認購申請份額總額超過公眾投資者募集上限的當天視為募集末日，公眾發(fā)售部分的募集期于該日結(jié)束，末日前的有效認購申請全額確認成功，末日當天的有效認購申請，根據(jù)剩余額度，予以比例配售。

因此，在公募REITs募集期首日，即使公眾投資者募集總規(guī)模達到或超過公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時公眾發(fā)售部分的募集期將于該日結(jié)束。也就是說，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認購規(guī)模的話，每個投資者均能買到認購規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購采用的“搖號”制度有著顯著不同。

四、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs基金交易

（一）基礎(chǔ)設(shè)施基金有哪些交易方式？

基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競價、大宗和詢價等深交所認可的交易方式進行交易。除《深圳證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)辦法（試行）》另有規(guī)定外，基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價及大宗交易的，具體的委托、申報、成交、交易時間等事宜應(yīng)當適用《深圳證券交易所交易規(guī)則》《深圳證券交易所證券投資基金交易和申購贖回實施細則》等相關(guān)規(guī)定。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施基金的成交價格范圍是如何規(guī)定的？

深交所對基礎(chǔ)設(shè)施基金交易實行價格漲跌幅限制，基礎(chǔ)設(shè)施基金上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%，深交所另有規(guī)定的除外。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的，其有效競價范圍與漲跌幅限制范圍一致，在價格漲跌幅限制以內(nèi)的申報為有效申報，超過漲跌幅限制的申報為無效申報。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗或詢價交易的，成交價格在該證券當日漲跌幅限制價格范圍內(nèi)確定。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施基金的交易申報及成交確認時間是怎樣的？

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的，申報時間為每個交易日9:15至9:25、9:30至11:30、13:00至15:00。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用協(xié)議大宗交易的，申報時間為每個交易日9:15至11:30、13:00至15:30。采用盤后定價大宗交易的，申報時間為每個交易日15:05至15:30。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用詢價交易的，申報時間為每個交易日9:15至11:30、13:00至15:30。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價交易的，在接受申報的時間內(nèi)實時確認成交。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施基金申報數(shù)量有哪些要求？

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用競價交易的，申報數(shù)量應(yīng)當為100份或其整數(shù)倍，賣出基金時余額不足100份部分，應(yīng)當一次性申報賣出；單筆申報的最大數(shù)量應(yīng)當不超過10億份。

基礎(chǔ)設(shè)施基金采用大宗或詢價交易的，單筆申報數(shù)量應(yīng)當為1000份或者其整數(shù)倍。

（五）場外登記的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額能否在場內(nèi)交易？

基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人可將基金份額轉(zhuǎn)托管至場內(nèi)賣出，或通過深交所基金通平臺轉(zhuǎn)讓基金份額。

（六）基礎(chǔ)設(shè)施基金交易信息通過什么渠道披露？

深交所在交易時間內(nèi)通過交易系統(tǒng)或交易所網(wǎng)站即時公布基礎(chǔ)設(shè)施基金的證券代碼、證券簡稱、買賣方向、數(shù)量、價格等信息。

（七）投資者交易基礎(chǔ)設(shè)施基金前是否需簽署風險揭示書？

普通投資者首次認購或買入基礎(chǔ)設(shè)施基金份額前，應(yīng)當以紙質(zhì)或者電子形式簽署風險揭示書，確認已了解基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品特征及主要風險。

（八）風險揭示書列舉的風險包括哪些？

投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨以下風險，包括但不限于：

1.基金價格波動風險。受經(jīng)濟環(huán)境、運營管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項目市場價值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起基礎(chǔ)設(shè)施基金價格波動。

2.基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風險?；A(chǔ)設(shè)施項目可能因經(jīng)濟環(huán)境變化或運營不善等因素影響，存在基金收益率不佳的風險。

3.流動性風險?；A(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運作，不開通申購贖回，只能在二級市場交易，存在流動性不足的風險。

4.終止上市風險?；A(chǔ)設(shè)施基金運作過程中可能因觸發(fā)法律法規(guī)等情形而終止上市。

5.稅收等政策調(diào)整風險。如果國家稅收等政策發(fā)生調(diào)整，可能影響投資運作與基金收益。

風險揭示書的揭示事項僅為列舉事項，未能詳盡列明基礎(chǔ)設(shè)施基金的所有風險。

來源：山東證監(jiān)局